Affitto a riscatto, ritorno al futuro?

Tornano gli anni Cinquanta e Sessanta, quando le case si pagavano con le cambiali? L’affitto a riscatto sarà sempre più la forma e lo strumento per la vendita degli immobili in tempo di crisi. Questo il dato emerso dal seminario “L’affitto a riscatto: modelli contrattuali a confronto” organizzato da Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali nella sede bergamasca dell’associazione, riempita da agenti immobliari di Bergamo e di altre provincie lombarde.
«In una fase di mercato in cui i mutui sono scesi del 22% dal 2007 al 2011 e poi nel 2012 si sono ulteriormente dimezzati, l’affitto a riscatto offre la possibilità di acquistare la casa ad ampi segmenti della domanda, che altrimenti resterebbe esclusa dal mercato immobiliare», ha introdotto i lavori Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo. «Oggi le banche non si prestano i soldi a vicenda e per fare raccolta devono emettere obbligazioni, il che porta a meno soldi da prestare e tassi dei mutui più alti. Solo il 5 per cento delle richieste di finanziamento va a buon fine, e per il 50-60% del valore dell’immobilie contro il 100% di pochi anni fa, anche perché con gli accordi interbancari di Basilea si sono irrigiditi i parametri di valutazione della solvibilità del debitore», prosegue Olivati, «inoltre la situazione dei mutui fatti fino al 2007 – 2008, con i valori degli immmobili che nel frattempo sono diminuiti, crea difficoltà e crisi di liquidità al sistema bancario, che deve accantonare riserve in denaro per compensare la svalutazione dei cespiti immobiliari a garanzia dei mutui, iscritti a bilancio degli istituti di credito». «Mutui quindi se ne fanno sempre di meno e a questo punto», conclude Olivati, «in molti casi il proprietario, se vuole vendere, si trova a far da banca all’acquirente, spalmando il prezzo di vendita nell’arco di un certo numero di anni. A noi agenti immobiliari professionali il compito di fare contratti equilibrati che tutelino sia venditore che acquirente, per questo Fiaip Bergamo sta lavorando sulla formazione degli associati».
L’avvocato Massimo Chimienti, esperto di diritto immobiliare, ha esaminato i molteplici modelli contrattuali ricadenti nella famiglia “affitto a riscatto”: il Rent to buy, affitto a riscatto con opzione o con preliminare, e il Buy to rent, vendita con patto di riscatto, con riserva di proprietà o con condizione risolutiva in caso di inadempimento. A seconda delle varie formule può trattarsi di contratti atipici non normati dal Codice civile, ma perfettamente legittimi e derivanti dalla sovrapposizione di un contratto di locazione con un contratto di opzione o un preliminare di compravendita. Uno dei modelli contrattuali, curiosamente, è quello della vendita a riscatto delle case popolari costruite col Piano Fanfani negli anni Cinquanta, quindi non si tratta tanto di una novità quanto di una riscoperta.